2025’te yürürlüğe giren yeni kentsel dönüşüm yasasıyla kentsel dönüşüm projeleri; daha hızlı, daha merkezi ve geniş katılımlı hâle getirilerek hak sahiplerine önemli avantajlar sağlandı.
2025 yılı
itibarıyla TBMM’de kabul edilen, “Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik
Yapılmasına Dair Kanun,” kentsel dönüşümü hızlandıracak ve daha etkin hâle
getirecek önemli yenilikler sunuyor.
Afet Riski Altındaki Alanların
Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda Değişiklik
Yapılmasına Dair Kanun
kentsel
dönüşüm Hak sahiplerine önemli avantajların sağlandığı yeni yasayla;
salt çoğunluk karar sistemi, hızlandırılmış yargı, kolaylaştırılmış riskli yapı tesbiti mali destek paketleri, rezerv alanların genişletilmesi ve
Başkanlığa yetki devri gibi büyük adımlar atıldı.
En dikkat çekici yenilik, karar alma süreçlerinde salt
çoğunluk ilkesinin getirilmesi oldu. Artık %50+1 oranında çoğunluk
sağlandığında dönüşüm işlemleri başlatılabiliyor. Bu düzenleme, yıllardır
azınlık maliklerin süreci tıkadığı projelere çözüm getiriyor. Ayrıca, “Yarısı
Bizden” kampanyası ile hak sahiplerine devlet destekli konut yapım
katkısı sağlanıyor. Yeni yasayla birlikte kira yardımları artırıldı, taşınma
sürecinde hukuki destek imkânları genişletildi ve tahliye sonrası yeniden
yerleşim garantileri sunulmaya başlandı.
Yeni Yasayla Hak Sahiplerine Tanınan Avantajlar
Yasanın getirdiği yenilikleri özetlemek gerekirse:
- Salt
Çoğunlukla Karar Alınması
Artık dönüşüm projeleri için hissedarlardan 2 / 3 desteği
değil, salt çoğunluk (yüzde 50 + 1)
yeterli olacak. Bu, kararsız küçük
grupların süreci tıkamasını
engelleyecek.
- Yargı
Süreçlerinde Hız
Afet bölgelerinde çıkan hasar tespit raporlarına
karşı açılan iptal davalarında, mahkemeler, dilekçe alındıktan itibaren 10 gün
içinde ön inceleme yapacak. Bunun yanında “yürütmeyi durdurma” kararlarına
itiraz imkanı kaldırıldı ve istinaf incelemeleri süresi azaltıldı
- Riskli
Yapı Tespit Sürecinin Kolaylaştırılması
Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili
idare tarafından resen yapılabilecek. Malik veya kiracılar tespiti engellerse,
mülki amirin yazılı izniyle kolluk gücüyle bina açılabilecek. Tespit
tutanakları bina üzerine asılacak, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilecek ve
muhtarlıklarda 15 gün ilan edilecek.
- Tahliye
ve Yıkım Süreleri
Maliklere riskli binaları boşaltmak için en fazla 90 gün
süre verilecek. Tahliyede sorun yaşanırsa, kolluk kuvveti devreye girebilecek.
- Rezerv
Yapı Alanı Tanımının Genişletilmesi
Artık “rezerv alan ” sadece boş alanları değil; mevcut yerleşim alanlarını da
kapsıyor. Bakanlık, maliklerin rızası olmadan bile alanı rezerv olarak
belirleyebilecek. Rezerv ilan edilen yerlerde yaklaşık 90 gün
içinde tahliye ve yıkım yapılabilecek
- Devlet
Destekli Mali Teşvikler ve “Yarısı Bizden”
“Yarısı Bizden” kampanyasıyla devlet, dönüşüm kapsamında
yıkılan binaların yeni konutlarının %50’sine kadar destek sağlayacak. Ayrıca
kentsel dönüşüm kira yardımı, faiz desteği, vergiden muafiyet gibi teşvikler
sunulmaya devam edilecek
- Kentsel
Dönüşüm Başkanlığına Yetki Devri
Riskli yapı tespiti, kiralama, yıkım ve Hazine
taşınmazlarının değerlendirilmesi gibi işlemler artık Kentsel Dönüşüm
Başkanlığı tarafından yürütülecek. Başkanlığın özel bütçesi, 2025 sonuna kadar
özel projeler hesabını kullanacak; kaynaklar Hazine tarafından sağlanacak
- Bilirkişi
Yetkinliğinde Esneklik
6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen alanlarda,
1 Ocak 2028’e kadar bilirkişilik yapabilecek kişilere listeye alınmış olma
kriteri esnetildi.
Finansman ve Kredi Desteklerindeki Değişiklikler
2025 kentsel dönüşüm yasası, finansman ayağında ciddi
yenilikler getirdi. Özellikle dar gelirli vatandaşların dönüşüm sürecine
katılımını artırmak için faizsiz veya düşük faizli kredi imkânları
genişletildi. Kredi kullanacak hak sahiplerine geri ödeme kolaylığı, uzun
vadeli taksitlendirme ve devlet destekli faiz sübvansiyonları sağlandı. Ayrıca,
Hazine destekli konut kredileri için ön onay süreci
sadeleştirildi. Bu sayede hem bankalar nezdinde hem de kamu kurumlarında
krediye erişim hızı arttı. Yeni yasayla birlikte özel sektör finansörlerinin
dönüşüm projelerine daha aktif katılımı da teşvik ediliyor.
Yıkım ve Yeniden İnşa Süreçlerindeki Hızlandırılmış
Prosedürler
Yasa kapsamında yıkım ve yeniden inşa süreçleri
artık daha hızlı ve etkin yürütülebiliyor. Riskli yapı tespiti sonrasında
maliklere tanınan tahliye süresi 90 gün ile sınırlandırıldı. Süre sonunda bina
boşaltılmazsa kolluk kuvveti eşliğinde tahliye mümkün hâle geldi. Yeniden inşa
süreçleri için belediye ruhsatlandırmaları sadeleştirildi, projelendirme
süreçlerinde tek durak ofis modeli getirildi. Ayrıca, rezerv yapı alanlarında
90 gün içinde yıkım ve inşaat süreci başlatılabiliyor. Bu değişiklikler
sayesinde yıllar süren dönüşüm projeleri 6 – 12 ay içinde tamamlanabilecek
seviyeye getirildi.
Riskli Yapı Tespitinde Yeni Kriterler ve Uygulamalar
Yeni yasayla birlikte riskli yapı tespit süreçleri de
önemli ölçüde yenilendi. Artık tespitler sadece malik başvurusuna bağlı
kalmaksızın, idare veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından re’sen
yapılabiliyor. Engelleme durumunda mahalli mülki amir izniyle kolluk gücüyle
tespit yapılabiliyor. Tespit edilen yapıların bilgileri hem e-Devlet hem de
muhtarlık ilanları üzerinden paylaşılarak şeffaflık artırıldı. Ayrıca,
yapıların taşıyıcı sistem güvenliği, yapı yaşı, çevresel riskler ve jeolojik
yapı gibi kriterler daha bilimsel temellere dayandırıldı. Bu sayede “gerçekten
riskli” yapılar hızlıca dönüşüme alınabilecek.
Yasa Değişikliklerinin Müteahhitlik Sektörüne Etkileri
2025 yasası müteahhitlik sektöründe hem fırsatlar hem de
yeni sorumluluklar yarattı. Öncelikle, karar alma süreçlerinin hızlanması
sayesinde müteahhitler proje başlatma sürecinde ciddi zaman kazandı. Yeni
sistemle birlikte, rezerv alanlardaki projelere girişim kolaylaştı ve kamu
destekli konut ihaleleri arttı. Bununla birlikte, yüklenici firmalara getirilen
yeni kriterler sayesinde tecrübe, finansal yeterlilik ve teknik yeterlilik ön
plana çıktı. Artık her firma dönüşüm işine giremeyecek, yetki belgesi ve önceki
referanslar dikkate alınacak. Bu durum sektörde kaliteyi yükseltirken, merdiven
altı firmaların etkisini azaltacak.
Kat Maliklerinin Yeni Yasadan Doğan Hak ve Sorumlulukları
2025 kentsel dönüşüm yasasıyla birlikte kat maliklerinin
hakları ve yükümlülükleri yeniden tanımlandı. Artık salt çoğunlukla alınan
kararlar bütün malikler için bağlayıcı hâle geldi. Bu, azınlık maliklerin
süreci engellemesini önlerken; aynı zamanda tüm maliklerin dönüşüm kararlarına
saygı göstermesini zorunlu kılıyor. Malikler, riskli yapı tespitine itiraz
edebilme hakkına sahip olmakla birlikte bu itirazlar 15 günlük süreyle
sınırlandırıldı.
